Начать

Руководство

Вы живёте в Цюрихе, и у вас есть квартира за границей. Что указывать в декларации?

Каждый, кто подаёт налоговую декларацию в кантоне Цюрих, указывает всё, чем владеет в мире. Квартира в Киеве, Валенсии или Белграде тоже сюда относится, хотя Швейцария никогда не будет облагать её налогом.

Сведения сверены с законом в сентябрь 2026 г..

Короткий ответ

  • Квартиру за границей нужно указать в цюрихской декларации, в какой бы стране она ни находилась и живёт ли в ней кто-нибудь или нет
  • Швейцария не облагает её налогом. Стоимость и доход только определяют ставку для всего остального
  • По цюрихской практике её оценивают в 70 процентов от цены покупки в пересчёте на франки
  • Для квартиры, оставленной для себя, начисляется условный арендный доход. Для квартиры, которой нельзя пользоваться, он не начисляется
  • Дорого обходится другое: не указать квартиру. Тогда грозят доначисление налога за срок до десяти лет, проценты и штраф

Да, и страна не имеет значения

С тех пор как вы живёте в Швейцарии, налоговая декларация спрашивает о ваших доходах и имуществе по всему миру, и недвижимость за границей входит в этот список. Неважно, находится ли квартира в Украине, Испании, Сербии или Турции, купили вы её или получили по наследству и живёт ли в ней кто-нибудь. От страны зависит только то, что вы напишете в одном поле формы.

Швейцария не облагает её налогом

Швейцарское право оставляет недвижимость той стране, где она находится (Art. 6 Abs. 1 DBG), и то же самое предусмотрено в налоговых соглашениях Швейцарии. Налоговая служба снова исключает квартиру и доход от неё из того, что облагается в Цюрихе. Это называется налоговым распределением, и вы не рассчитываете его сами: вы декларируете, а служба распределяет.

Зачем тогда Цюриху её видеть? Для ставки

Швейцарские налоговые ставки растут вместе с доходом и имуществом. Цюрих облагает то, что облагается здесь, по ставке, которая соответствует вашей общей сумме по всему миру. Поэтому квартира немного повышает вашу ставку, хотя сама налогом не облагается. Для обычной квартиры эффект невелик. Но указывать её обязательно, потому что служба может определить правильную ставку, только когда видит всё.

Как оценить квартиру

Ни один швейцарский орган не оценивал квартиру в другой стране, поэтому цифру даёте вы. По цюрихской практике это 70 процентов от цены покупки в пересчёте на франки по курсу на 31 декабря. Если квартира получена по наследству или в дар, возьмите реалистичную оценку того, за сколько её можно было бы продать, и рассчитайте 70 процентов от этой суммы. Это практика, которую описывают цюрихские налоговые консультанты, а не опубликованная директива, поэтому сохраните договор или другие документы, подтверждающие вашу цифру.

Аренда, которую вам никто не платил

Квартира, которую вы оставили для себя или в которой бесплатно живут ваши родители, рассматривается так, как будто она принесла арендную плату. Этот условный арендный доход, Eigenmietwert, составляет 4,25 процента от налоговой стоимости для квартиры и 3,5 процента для дома. Если квартира сдаётся, вы декларируете вместо него фактически полученную арендную плату, пересчитанную по среднегодовому курсу. В обоих случаях 20 процентов вычитается на содержание, без каких-либо квитанций.

Если квартира повреждена или до неё нельзя добраться

Её всё равно нужно указать, потому что она по-прежнему принадлежит вам. Но для квартиры, которой действительно нельзя пользоваться, после военных разрушений или пожара либо потому, что она находится в районе, куда вы не можете попасть, условный арендный доход не начисляется, а её стоимость должна отражать то, что от неё осталось. Напишите об этом по-немецки в поле примечаний и сохраните фотографии или официальные акты на случай, если служба попросит подтверждение.

Страна, где находится квартира, тоже может требовать декларацию

То, что вы подаёте в Цюрихе, не заменяет того, что требует страна, где находится квартира. Испания хочет Modelo 210 от каждого собственника, который живёт в другом месте, а Германия требует декларацию с Anlage V, если квартира сдаётся. Это отдельные декларации со своими значениями и сроками, и их цифры не совпадут с цюрихскими. Это нормально.

Что изменится в 2029 году

В сентябре 2025 года Швейцария проголосовала за отмену обложения условного арендного дохода, а Федеральный совет назначил вступление в силу на 1 января 2029 года. До налогового года 2028 включительно условный арендный доход по-прежнему нужно декларировать. Сама квартира остаётся в декларации и после этого, как часть вашего имущества.

Если вы не указывали квартиру в прошлые годы

Один раз в жизни это можно исправить без штрафа, подав добровольное заявление (straflose Selbstanzeige), пока налоговая служба не узнала об этом сама. Вы доплачиваете недостающий налог за срок до десяти лет и проценты, и для квартиры за границей это обычно небольшая сумма. Сначала поговорите с кантональным налоговым управлением или консультантом и не начинайте просто указывать квартиру без объяснений.

Вопросы, которые возникают дальше

Плачу ли я швейцарский налог с квартиры за границей?

Нет. По швейцарскому праву недвижимость облагается налогом только в той стране, где она находится, и то же самое предусмотрено в налоговых соглашениях Швейцарии. Цюрих всё равно хочет видеть квартиру в декларации, потому что от вашего общего имущества и дохода зависит, какая налоговая ставка применяется к той части, которая облагается в Швейцарии. Налоговые специалисты называют это satzbestimmend: учитывается только для определения ставки.

Другая страна уже облагает квартиру налогом. Разве это не двойное налогообложение?

Нет. Другая страна облагает налогом саму недвижимость и доход от её сдачи в аренду. Швейцария не облагает их повторно, а только учитывает при определении ставки для вашего швейцарского дохода и имущества. Всё, что вы должны уплатить за границей, например немецкий налог с арендного дохода (Anlage V) или испанский налог для нерезидентов (Modelo 210), оформляется отдельной декларацией в той стране.

Сколько это стоит?

CHF 49.95 за квартиру за первую декларацию. В следующие годы это стоит дешевле, потому что данные вашей квартиры уже внесены. Налоговый консультант обычно берёт за ту же работу несколько сотен франков, и так каждый год.

Налог удерживается из моей зарплаты. Нужно ли мне вообще подавать декларацию?

Те, с кого налог удерживается у источника (Quellensteuer), например люди с разрешением B или статусом защиты S, декларацию обычно не подают. Подать её нужно, если у вас есть другие доходы от CHF 3'000 в год, налогооблагаемое имущество от CHF 80'000 (от CHF 160'000 для супружеских пар) или валовая зарплата от CHF 120'000. Со статусом S вы также начинаете облагаться налогом в полном объёме, когда непрерывно прожили в Швейцарии более двух лет и центр вашей жизни находится здесь. А если община прислала вам налоговую декларацию, заполнить её нужно в любом случае. Если сомневаетесь, спросите в своём Gemeindesteueramt.

Как оценить квартиру?

Практика Цюриха для зарубежной недвижимости: 70% от цены покупки в пересчёте на франки. Если цены покупки не было, например квартира была получена по наследству или в дар, возьмите реалистичную оценку того, за сколько её можно было бы продать, и рассчитайте 70% от этой суммы. Сохраните всё, что подтверждает вашу цифру: договор купли-продажи, выписку из реестра недвижимости или объявления о продаже сопоставимых квартир.

Моя квартира повреждена или ею нельзя пользоваться. Что делать?

Её всё равно нужно указать, потому что она по-прежнему принадлежит вам. Укажите стоимость, которая отражает реальное положение дел, и не декларируйте условный арендный доход, если квартирой действительно нельзя пользоваться, например после военных разрушений или пожара либо потому, что она находится в районе, куда вы не можете попасть. Инструмент составит короткое пояснение на немецком для поля примечаний. Сохраните фотографии, официальные акты или публикации в СМИ на случай, если налоговая служба попросит подтверждение.

Мои родители живут в квартире бесплатно. Это доход от аренды?

Это не аренда, но Цюрих считает квартиру, которой бесплатно пользуетесь вы или ваши родственники, используемой для собственных нужд. Поэтому применяется условный арендный доход (Eigenmietwert): 4,25% от налоговой стоимости. Он влияет только на вашу ставку.

Что такое Eigenmietwert и разве его не отменили?

Это условный доход: сумма, которую вы могли бы получать, если бы сдавали жильё, оставленное для себя. 28 сентября 2025 года швейцарские избиратели проголосовали за его отмену, и Федеральный совет назначил дату вступления отмены в силу: 1 января 2029 года. До налогового года 2028 включительно его по-прежнему нужно декларировать.

В прошлые годы квартира не была указана в декларации. Что делать?

Один раз в жизни это можно исправить без штрафа, подав добровольное заявление (straflose Selbstanzeige), пока налоговая служба не узнала об этом сама. Вы доплачиваете недостающий налог за срок до десяти лет и проценты. Для зарубежной квартиры это обычно небольшая сумма. Прежде чем подавать декларацию, свяжитесь с кантональным налоговым управлением или консультантом. Не стоит просто начать указывать квартиру без объяснений.

А что с моими банковскими счетами за границей?

Как только вы облагаетесь налогом в Швейцарии в полном объёме, зарубежные счета нужно вносить в перечень ценных бумаг и счетов (Wertschriftenverzeichnis): остаток на 31 декабря и полученные проценты. Этот инструмент охватывает только недвижимость.

Повлияет ли это на мою социальную помощь?

Социальная помощь, помощь для просителей убежища и дополнительные пособия подчиняются собственным правилам, ими занимается другое ведомство. Этот инструмент касается только налоговой декларации. Честно сообщите о недвижимости сотруднику, который ведёт ваше дело, и спросите, как её учитывают в вашей общине.