Ratgeber

Sie wohnen in Zürich und besitzen eine Wohnung im Ausland. Was gehört in die Steuererklärung?

Wer im Kanton Zürich eine Steuererklärung einreicht, deklariert, was ihm weltweit gehört. Eine Wohnung in Kiew, Valencia oder Belgrad gehört dazu, auch wenn die Schweiz sie nie besteuern wird.

Angaben im September 2026 am Gesetz überprüft.

Die kurze Antwort

Eine Wohnung im Ausland gehört in die Zürcher Steuererklärung, egal in welchem Land sie steht und ob jemand darin wohnt
Die Schweiz besteuert sie nicht. Wert und Ertrag bestimmen nur den Steuersatz für alles andere
Nach Zürcher Praxis wird sie mit 70 Prozent des Kaufpreises bewertet, umgerechnet in Franken
Für eine Wohnung, die Sie für sich behalten, gilt ein Eigenmietwert. Für eine Wohnung, die nicht nutzbar ist, gilt keiner
Teuer wird es erst, wenn Sie die Wohnung weglassen: Nachsteuer für bis zu zehn Jahre, Verzugszins und Busse

Ja, und das Land spielt keine Rolle

Sobald Sie in der Schweiz wohnen, fragt die Steuererklärung nach Ihrem Einkommen und Vermögen weltweit, und Liegenschaften im Ausland stehen auf dieser Liste. Es spielt keine Rolle, ob die Wohnung in der Ukraine, in Spanien, in Serbien oder in der Türkei steht, ob Sie sie gekauft oder geerbt haben und ob jemand darin wohnt. Das Land ändert nur, was Sie in ein Feld des Formulars schreiben.

Die Schweiz besteuert sie nicht

Das Schweizer Recht überlässt Liegenschaften dem Land, in dem sie stehen (Art. 6 Abs. 1 DBG), und die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz sagen dasselbe. Das Steueramt nimmt die Wohnung und ihren Ertrag wieder aus dem heraus, was in Zürich steuerbar ist. Das heisst Ausscheidung ins Ausland, und Sie rechnen sie nicht selbst: Sie deklarieren, das Amt scheidet aus.

Warum will Zürich sie trotzdem sehen? Wegen des Steuersatzes

Die Schweizer Steuersätze steigen mit dem Einkommen und dem Vermögen. Zürich besteuert das hier Steuerbare zu dem Satz, der Ihrem weltweiten Total entspricht. Die Wohnung hebt Ihren Satz also etwas an, ohne selbst besteuert zu werden. Bei einer typischen Wohnung ist die Wirkung gering. Freiwillig ist die Angabe trotzdem nicht, denn das Amt kann den richtigen Satz nur bestimmen, wenn es alles sieht.

Wie Sie die Wohnung bewerten

Keine Schweizer Behörde hat eine Wohnung in einem anderen Land geschätzt, also kommt die Zahl von Ihnen. Die Zürcher Praxis sind 70 Prozent des Kaufpreises, umgerechnet in Franken zum Kurs vom 31. Dezember. Wurde die Wohnung geerbt oder geschenkt, schätzen Sie realistisch, für wie viel sie sich verkaufen liesse, und nehmen Sie davon 70 Prozent. Es ist die Praxis, wie Zürcher Treuhänder sie beschreiben, keine veröffentlichte Weisung. Bewahren Sie deshalb den Kaufvertrag auf oder was sonst Ihre Zahl stützt.

Die Miete, die Ihnen niemand bezahlt hat

Eine Wohnung, die Sie für sich behalten oder in der Ihre Eltern gratis wohnen, wird so behandelt, als hätte sie eine Miete eingebracht. Dieser Eigenmietwert beträgt 4.25 Prozent des Steuerwerts bei einer Wohnung und 3.5 Prozent bei einem Haus. Ist die Wohnung vermietet, deklarieren Sie stattdessen die tatsächlich erhaltene Miete, umgerechnet zum Jahresmittelkurs. In beiden Fällen gehen 20 Prozent für den Unterhalt ab, ohne Belege.

Wenn die Wohnung beschädigt oder nicht erreichbar ist

Sie führen sie trotzdem auf, denn sie gehört Ihnen weiterhin. Für eine Wohnung, die wirklich nicht nutzbar ist, nach Kriegsschäden oder einem Brand oder weil sie in einem Gebiet liegt, das Sie nicht erreichen können, gilt aber kein Eigenmietwert, und ihr Wert soll dem entsprechen, was von ihr übrig ist. Schreiben Sie das auf Deutsch ins Feld Bemerkungen und bewahren Sie Fotos oder amtliche Berichte auf, falls das Amt nachfragt.

Auch das Land, in dem die Wohnung steht, kann eine Erklärung verlangen

Was Sie in Zürich einreichen, ersetzt nicht, was das Land der Wohnung verlangt. Spanien will ein Modelo 210 von jedem Eigentümer, der anderswo wohnt, und Deutschland eine Steuererklärung mit Anlage V, wenn die Wohnung vermietet ist. Das sind eigene Erklärungen mit eigenen Werten und Fristen, und ihre Zahlen stimmen nicht mit den Zürcher Zahlen überein. Das ist normal.

Was sich 2029 ändert

Die Schweiz hat im September 2025 beschlossen, die Besteuerung des Eigenmietwerts zu beenden, und der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis und mit Steuerjahr 2028 muss der Eigenmietwert weiterhin deklariert werden. Die Wohnung selbst bleibt auch danach in der Steuererklärung, als Teil Ihres Vermögens.

Wenn Sie die Wohnung in früheren Jahren weggelassen haben

Einmal im Leben können Sie das ohne Busse korrigieren, mit einer straflosen Selbstanzeige, solange das Steueramt nicht von sich aus darauf gestossen ist. Sie zahlen die fehlende Steuer für bis zu zehn Jahre samt Zins, was bei einer Wohnung im Ausland meist ein kleiner Betrag ist. Sprechen Sie zuerst mit dem kantonalen Steueramt oder einer Fachperson und führen Sie die Wohnung nicht einfach kommentarlos neu auf.

Fragen, die sich anschliessen

Zahle ich in der Schweiz Steuern auf meine Wohnung im Ausland?

Nein. Nach Schweizer Recht werden Liegenschaften nur in dem Land besteuert, in dem sie stehen, und die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz sagen dasselbe. Zürich will die Wohnung trotzdem sehen, weil Ihr gesamtes Vermögen und Einkommen bestimmen, welcher Steuersatz für den in der Schweiz steuerbaren Teil gilt. Im Steuerrecht heisst das satzbestimmend: Es zählt nur für den Steuersatz.

Das andere Land besteuert die Wohnung bereits. Ist das nicht eine Doppelbesteuerung?

Nein. Das andere Land besteuert die Liegenschaft und allfällige Mieteinnahmen daraus. Die Schweiz besteuert sie nicht noch einmal, sondern verwendet sie nur, um den Steuersatz für Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen zu bestimmen. Was Sie im Ausland schulden, zum Beispiel die deutsche Steuer auf Mieteinnahmen (Anlage V) oder die spanische Steuer für Nichtansässige (Modelo 210), deklarieren Sie separat in jenem Land.

Was kostet es?

CHF 49.95 pro Wohnung für die erste Deklaration. In den Folgejahren kostet es weniger, weil Ihre Wohnung bereits erfasst ist. Ein Treuhänder oder Steuerberater verlangt für dieselbe Arbeit meist mehrere hundert Franken, und das jedes Jahr.

Meine Steuer wird vom Lohn abgezogen. Muss ich überhaupt eine Steuererklärung einreichen?

Wer Quellensteuer zahlt, zum Beispiel mit einer Bewilligung B oder mit dem Schutzstatus S, reicht meistens keine Steuererklärung ein. Einreichen müssen Sie eine, wenn Sie weitere Einkünfte von CHF 3'000 oder mehr pro Jahr haben, ein steuerbares Vermögen von CHF 80'000 oder mehr (CHF 160'000 bei Ehepaaren) oder einen Bruttolohn von CHF 120'000 oder mehr. Mit Status S werden Sie zudem unbeschränkt steuerpflichtig, sobald Sie mehr als zwei Jahre ohne Unterbruch in der Schweiz wohnen und Ihr Lebensmittelpunkt hier liegt. Und wenn Ihre Gemeinde Ihnen eine Steuererklärung zugestellt hat, müssen Sie diese in jedem Fall ausfüllen. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie Ihr Gemeindesteueramt.

Wie bewerte ich die Wohnung?

Die Zürcher Praxis für Liegenschaften im Ausland sind 70% des Kaufpreises, umgerechnet in Franken. Gab es keinen Kaufpreis, zum Beispiel weil die Wohnung geerbt oder geschenkt wurde, schätzen Sie realistisch, für wie viel sie sich verkaufen liesse, und nehmen Sie davon 70%. Bewahren Sie auf, was Ihre Zahl stützt: den Kaufvertrag, einen Grundbuchauszug oder vergleichbare Inserate.

Meine Wohnung ist beschädigt oder nicht nutzbar. Was nun?

Sie führen sie trotzdem auf, denn sie gehört Ihnen weiterhin. Setzen Sie einen Wert ein, der der Realität entspricht, und deklarieren Sie keinen Eigenmietwert, wenn die Wohnung wirklich nicht nutzbar ist, zum Beispiel nach Kriegsschäden oder einem Brand oder weil sie in einem Gebiet liegt, das Sie nicht erreichen können. Das Hilfsmittel schreibt eine kurze deutsche Erklärung für das Feld Bemerkungen. Bewahren Sie Fotos, amtliche Berichte oder Medienberichte auf, falls das Steueramt nachfragt.

Meine Eltern wohnen gratis in der Wohnung. Ist das ein Mietertrag?

Es ist keine Miete. Zürich behandelt eine Wohnung, die Sie oder Ihre Angehörigen unentgeltlich nutzen, aber wie eine selbst genutzte Wohnung. Deshalb gilt ein Eigenmietwert (ein fiktiver Mietertrag) von 4.25% des Steuerwerts. Er wirkt sich nur auf Ihren Steuersatz aus.

Was ist der Eigenmietwert, und wurde er nicht abgeschafft?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen: der Betrag, den Sie einnehmen könnten, wenn Sie ein selbst genutztes Zuhause vermieten würden. Die Schweizer Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 die Abschaffung beschlossen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 muss der Eigenmietwert weiterhin deklariert werden.

Ich habe die Wohnung in früheren Jahren nicht deklariert. Was soll ich tun?

Einmal im Leben können Sie das ohne Busse korrigieren, mit einer straflosen Selbstanzeige. Das gilt nur, solange das Steueramt nicht von sich aus darauf gestossen ist. Sie zahlen die Nachsteuer für bis zu zehn Jahre samt Verzugszins. Bei einer Wohnung im Ausland ist das meistens ein kleiner Betrag. Wenden Sie sich vor dem Einreichen an das kantonale Steueramt, an einen Treuhänder oder an einen Steuerberater, und führen Sie die Wohnung nicht einfach ohne Erklärung neu auf.

Was ist mit meinen Bankkonten im Ausland?

Sobald Sie in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig sind, gehören ausländische Konten ins Wertschriftenverzeichnis (die Liste der Wertpapiere und Konten), mit dem Saldo per 31. Dezember und den erhaltenen Zinsen. Dieses Hilfsmittel deckt nur Liegenschaften ab.

Hat das Auswirkungen auf meine Sozialhilfe?

Für die Sozialhilfe, die Asylfürsorge und die Ergänzungsleistungen gelten eigene Regeln, und zuständig ist eine andere Stelle. Dieses Hilfsmittel deckt nur die Steuererklärung ab. Informieren Sie Ihre Betreuungsperson wahrheitsgemäss über die Liegenschaft und fragen Sie, wie Ihre Gemeinde damit umgeht.