Anlage V: немецкий доход от аренды для собственников за границей
Если вы сдаёте недвижимость в Германии, не живя там, аренда всё равно облагается в Германии. Её декларируют раз в год в Anlage V, и тариф относится к вам иначе, чем к вашему соседу.
Инструмент с пошаговым заполнением ещё строится. На этой странице изложено всё правило, на вашем языке, с законом, из которого оно взято.
Главное
- Кто подаёт
- Тот, кто сдаёт недвижимость в Германии, не имея там жилья. Закон называет это ограниченной налоговой обязанностью, и держится она только на объекте.
- Формы
- Основная форма ESt 1 C плюс одна Anlage V на каждый объект, обычно подаются онлайн через ELSTER.
- Что облагается
- Полученная аренда минус расходы на её получение: амортизация здания, проценты по кредиту, управление, ремонт и налог на недвижимость.
- Без необлагаемого минимума
- Резидент не платит ничего, пока не исчерпает Grundfreibetrag. Вам его прибавляют обратно, так что немецкий налог начинается с первого евро, которое вам остаётся.
- Срок
- 31 июля следующего года, если подаёте сами, и конец февраля ещё через год, если подаёт налоговый консультант.
Как Германия считает налог
Аренда минус то, что стоило её получить, а затем тариф, который начинается с первого евро, потому что вы живёте за границей.
Сложите арендную плату
Плата, полученная за год, вместе с коммунальными, которые арендатор платит вам, потому что то, что вы отдаёте за отопление и воду, вычитается с другой стороны.
Вычтите расходы на её получение
Амортизация здания, проценты по кредиту, управление, ремонт и Grundsteuer. Жизнь за границей сужает это: расход считается лишь тогда, когда экономически связан с немецким объектом.
Амортизация это самая крупная статья
Только на здание, никогда на землю: 2% в год для здания 1925 по 2022 год, 2,5% для более старого, 3% после 2022 и 5% от убывающего остатка для нового жилья, начатого между октябрём 2023 и октябрём 2029.
Считайте без необлагаемого минимума
У живущего в Германии первые тысячи евро свободны от налога. Тому, кто облагается только за немецкую недвижимость, эту сумму прибавляют обратно, так что аренда облагается с первого евро. Есть выход: заявление о режиме неограниченной налоговой обязанности, для которого не менее 90 процентов ваших доходов должны облагаться в Германии либо остальные должны быть ниже минимума.
Подавайте туда, где стоит здание
Не туда, где вы живёте, и не туда, где покупали: компетентна налоговая служба, в чьём округе лежит объект. Большинство подаёт через ELSTER, и это бесплатно.
Квартира в Лейпциге, сдана весь год
- Полученная аренда
- EUR 9 600
- Амортизация, 2% от EUR 150 000
- − EUR 3 000
- Проценты по кредиту
- − EUR 2 400
- Управление, ремонт, налог на недвижимость
- − EUR 900
- Облагаемый доход от аренды
- EUR 3 300
Живущий в Германии не заплатил бы с этого ничего, потому что необлагаемый минимум это покрывает. Вам его прибавляют обратно, так что эти 3 300 евро облагаются с первого.
Что dix.tax сделает для вас
Anlage V несложна, как только кто-то скажет, какая строка за что отвечает. Дорого обходятся немецкий язык, амортизация и то, что это бывает раз в год.
- Посчитает ваш результат от аренды со ставкой амортизации, соответствующей году постройки вашего здания
- Поставит каждое число в ту строку Anlage V, которой оно принадлежит, готовое для ввода в ELSTER
- Скажет, стоит ли в вашем случае заявление о неограниченной налоговой обязанности
- Переведёт каждый немецкий термин в форме, чтобы вы знали, что подписываете
- Напомнит перед сроком, раз в год и не чаще
Ближайшие сроки
Ваш срок может отличаться, если вы попросили продление или декларацию подает консультант.
Сколько это будет стоить, ещё не решено. Швейцарская декларация, готовая уже сегодня, стоит CHF 49.95 за объект.
Что вам понадобится
- Договор купли-продажи и распределение цены между землёй и зданием, потому что амортизируется только здание
- Годовая справка банка с уплаченными процентами
- Отчёт управления (Hausgeld) и счета за ремонт
- Уведомление о Grundsteuer от общины
- Ваш сертификат ELSTER или документы, чтобы его получить
Частые вопросы
Я не живу в Германии. Почему Германия облагает мою аренду?
Потому что здание там. Немецкий закон облагает аренду от недвижимости, находящейся в Германии, кому бы она ни принадлежала и где бы этот человек ни жил. Это ограниченная налоговая обязанность: Германия облагает аренду от этого объекта и больше ничего вашего, но делает это каждый год.
Полагается ли мне немецкий необлагаемый минимум?
В обычном случае нет. Закон применяет тариф к доходу, увеличенному на этот минимум, что его отменяет, так что налог начинается с первого евро аренды, которое вам остаётся. Живущий в Германии с такой же квартирой часто не заплатил бы ничего. Можно подать заявление о режиме неограниченной обязанности, но для него не менее 90 процентов ваших доходов должны облагаться в Германии либо остальные должны быть ниже минимума, что при зарплате дома обычно отпадает.
Что я действительно могу вычесть?
Амортизацию здания, проценты по кредиту, на который покупали, управление, ремонт, Grundsteuer и расходы, перекладываемые на арендатора. Предел для живущего за границей: расход должен быть экономически связан с немецким объектом. Ваш консультант дома, поездка на осмотр и ипотека на собственный дом не считаются.
Сколько амортизации можно взять?
Зависит от года постройки здания: 2 процента в год для 1925 по 2022, 2,5 процента для более старых и 3 процента после 2022. Новое жильё, начатое между октябрём 2023 и октябрём 2029, можно списывать по 5 процентов от убывающего остатка. Всё это касается только здания, часть цены, уплаченная за землю, не амортизируется никогда.
В какую налоговую службу обращаться?
В ту, в чьём округе лежит объект. Не в ту, где вы жили раньше, и не в центральную службу для иностранцев. Если у вас две квартиры в разных округах, дело ведёт та, где объект дороже.
Когда срок?
31 июля года после налогового, если подаёте сами. Если подаёт налоговый консультант, срок переходит на конец февраля ещё через год. Таблица на этой странице считает дни до ближайшего.
Обязательно ли пользоваться ELSTER?
Для доходов от аренды электронная подача не обязательна, но почти все делают именно так, потому что ELSTER бесплатен, а бумажный путь из-за границы медленный. Регистрация идёт через письмо с кодом активации, которое доходит и на иностранный адрес.
Квартира пустует. Подавать ли всё равно?
Германия не облагает условную аренду пустующего жилья, и этим отличается от Швейцарии и Испании. Без аренды обычно нечего декларировать, хотя расходы периода, когда вы действительно пытались сдать, могут быть небесполезны. Grundsteuer платится в любом случае.
Обложит ли аренду и моя страна?
Германия имеет первое право облагать недвижимость, находящуюся в Германии. Ваша страна затем либо освобождает немецкую аренду, учитывая её самое большее для ставки, либо засчитывает немецкий налог. Что именно действует, зависит от вашего соглашения с Германией. Поданное в Германии не заменяет вашу декларацию дома.
Хотите узнать, когда все будет готово?
Напишите нам, и мы сообщим, когда эта форма станет доступна.
Вы живёте в кантоне Цюрих?
Тогда эту же недвижимость нужно указать и в швейцарской налоговой декларации. Эта часть готова уже сегодня.
Открыть швейцарскую декларациюОткуда взяты эти правила
- § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStGАренда от немецкой недвижимости облагается в Германии даже для того, кто живёт в другом месте
- § 50 Abs. 1 EStGНеоблагаемый минимум прибавляют обратно, а расходы считаются только тогда, когда относятся к немецкому доходу
- § 1 Abs. 3 EStGЗаявление о режиме неограниченной налоговой обязанности и его условия
- § 7 Abs. 4 EStGСтавки амортизации по году постройки здания
- § 19 Abs. 2 AOКомпетентна налоговая служба того округа, где лежит объект