Anlage V: rentas de alquiler alemanas para propietarios que viven fuera

Porque el edificio está allí. La ley alemana grava los alquileres de inmuebles situados en Alemania, sean de quien sean y viva donde viva su dueño. Es la obligación fiscal limitada: Alemania grava el alquiler de ese inmueble y nada más suyo, pero lo grava todos los años.

En el caso normal, no. La ley aplica la tarifa a su renta aumentada en el mínimo exento, lo que lo anula, así que el impuesto empieza en el primer euro de alquiler que le queda. Alguien que viva en Alemania con el mismo piso muchas veces no pagaría nada. Puede pedir que le traten como sujeto por obligación personal, pero eso exige que al menos el 90 por ciento de sus rentas tribute en Alemania, o que el resto no supere el mínimo exento, lo que descarta a casi todo el que tiene un sueldo en casa.

La amortización del edificio, los intereses del préstamo con que lo compró, la administración, las reparaciones, el impuesto municipal y los gastos que repercute al inquilino. El límite para quien vive fuera es que el gasto esté económicamente ligado al inmueble alemán: su asesor en casa, su viaje para verlo y la hipoteca de su propia casa no valen.

Depende del año en que se terminó el edificio: 2 por ciento al año de 1925 a 2022, 2,5 por ciento para los anteriores y 3 por ciento para los terminados después de 2022. La vivienda nueva iniciada entre octubre de 2023 y octubre de 2029 puede amortizarse al 5 por ciento del valor contable decreciente. Todo ello solo sobre el edificio: la parte del precio que pagó por el suelo no se amortiza nunca.

A la de cuyo distrito depende el inmueble. No a la de donde vivía antes ni a una oficina central para extranjeros. Si tiene dos pisos en distritos distintos, se ocupa la del inmueble de mayor valor.

El 31 de julio del año siguiente al ejercicio si la presenta usted. Si la presenta un asesor fiscal alemán, el plazo pasa a finales de febrero del año posterior. La tabla de esta página cuenta atrás hasta el próximo.

Para rentas de alquiler no hay obligación de presentar por vía electrónica, pero casi todo el mundo lo hace, porque ELSTER es gratuito y el papel desde el extranjero es lento. Registrarse pasa por una carta con un código de activación, que también llega a una dirección fuera de Alemania.

Alemania no grava una renta imputada por una vivienda vacía, y ahí se diferencia de Suiza y de España. Sin alquiler no suele haber nada que declarar, aunque los gastos de una época en la que intentaba alquilar de verdad pueden valer la pena. El impuesto municipal se paga en cualquier caso.

Alemania tiene el primer derecho a gravar los inmuebles situados en Alemania. Su país después deja exento el alquiler alemán computándolo como mucho para el tipo, o le deduce el impuesto alemán. Cuál de las dos cosas se aplica depende de su convenio con Alemania. Lo que presente en Alemania no sustituye a su declaración de allí.