Anlage V: німецький дохід від оренди для власників за кордоном
Якщо ви здаєте нерухомість у Німеччині, не живучи там, оренда однаково оподатковується в Німеччині. Її декларують раз на рік в Anlage V, і тариф ставиться до вас інакше, ніж до вашого сусіда.
Інструмент із покроковим заповненням ще будується. На цій сторінці викладено все правило, вашою мовою, із законом, з якого воно походить.
Найголовніше
- Хто подає
- Той, хто здає нерухомість у Німеччині, не маючи там житла. Закон називає це обмеженим податковим обов'язком, і він тримається лише на об'єкті.
- Форми
- Основна форма ESt 1 C плюс одна Anlage V на кожен об'єкт, зазвичай подані онлайн через ELSTER.
- Що оподатковується
- Отримана оренда мінус витрати на її отримання: амортизація будівлі, відсотки за кредитом, управління, ремонти і податок на нерухомість.
- Без неоподатковуваного мінімуму
- Резидент не платить нічого, поки не вичерпає Grundfreibetrag. Вам його додають назад, тож німецький податок починається з першого євро, яке вам залишається.
- Строк
- 31 липня наступного року, якщо подаєте самі, і кінець лютого ще через рік, якщо подає податковий консультант.
Як Німеччина рахує податок
Оренда мінус те, що коштувало її отримати, а потім тариф, який починається з першого євро, бо ви живете за кордоном.
Складіть орендну плату
Плата, отримана за рік, разом із комунальними, які орендар платить вам, бо те, що ви віддаєте за опалення і воду, віднімається з іншого боку.
Відніміть витрати на її отримання
Амортизація будівлі, відсотки за кредитом, управління, ремонти і Grundsteuer. Життя за кордоном звужує це: витрата рахується лише тоді, коли економічно пов'язана з німецьким об'єктом.
Амортизація це найбільша стаття
Лише на будівлю, ніколи на землю: 2% на рік для будівлі 1925 до 2022 років, 2,5% для давнішої, 3% після 2022 і 5% від спадного балансу для нового житла, розпочатого між жовтнем 2023 і жовтнем 2029.
Рахуйте без неоподатковуваного мінімуму
У того, хто живе в Німеччині, перші тисячі євро вільні від податку. Тому, хто оподатковується лише за німецьку нерухомість, цю суму додають назад, тож оренда оподатковується з першого євро. Є вихід: заява про режим необмеженої податкової відповідальності, для якої щонайменше 90 відсотків ваших доходів мають оподатковуватися в Німеччині або решта має бути нижчою за мінімум.
Подавайте туди, де стоїть будівля
Не туди, де ви живете, і не туди, де купували: компетентною є податкова служба, у чийому окрузі лежить об'єкт. Більшість подає через ELSTER, і це безкоштовно.
Квартира в Лейпцигу, здана цілий рік
- Отримана оренда
- EUR 9 600
- Амортизація, 2% від EUR 150 000
- − EUR 3 000
- Відсотки за кредитом
- − EUR 2 400
- Управління, ремонти, податок на нерухомість
- − EUR 900
- Оподатковуваний дохід від оренди
- EUR 3 300
Той, хто живе в Німеччині, не заплатив би з цього нічого, бо неоподатковуваний мінімум це покриває. Вам його додають назад, тож ці 3 300 євро оподатковуються з першого.
Що dix.tax зробить для вас
Anlage V неважка, щойно хтось скаже, який рядок за що відповідає. Дорого коштують німецька мова, амортизація і те, що це буває раз на рік.
- Порахує ваш результат від оренди зі ставкою амортизації, що відповідає року завершення вашої будівлі
- Поставить кожне число в той рядок Anlage V, якому воно належить, готове для введення в ELSTER
- Скаже, чи варта у вашому випадку заява про необмежену податкову відповідальність
- Перекладе кожен німецький термін у формі, щоб ви знали, що підписуєте
- Нагадає перед строком, раз на рік і не частіше
Найближчі терміни
Ваш термін може відрізнятися, якщо ви попросили продовження або декларацію подає консультант.
Скільки це коштуватиме, ще не вирішено. Швейцарська декларація, готова вже сьогодні, коштує CHF 49.95 за об'єкт.
Що вам знадобиться
- Договір купівлі і розподіл ціни між землею і будівлею, бо амортизується лише будівля
- Річна довідка банку зі сплаченими відсотками
- Звіт управління (Hausgeld) і рахунки за ремонти
- Повідомлення про Grundsteuer від громади
- Ваш сертифікат ELSTER або документи, щоб його отримати
Часті запитання
Я не живу в Німеччині. Чому Німеччина оподатковує мою оренду?
Бо будівля там. Німецький закон оподатковує оренду з нерухомості, що лежить у Німеччині, хоч би кому вона належала і хоч би де ця особа жила. Це обмежений податковий обов'язок: Німеччина оподатковує оренду з цього об'єкта і більше нічого вашого, але робить це щороку.
Чи отримаю я німецький неоподатковуваний мінімум?
У звичайному випадку ні. Закон застосовує тариф до доходу, збільшеного на цей мінімум, що його скасовує, тож податок починається з першого євро оренди, яке вам залишається. Той, хто живе в Німеччині з такою самою квартирою, часто не заплатив би нічого. Ви можете подати заяву про режим необмеженої відповідальності, але для неї щонайменше 90 відсотків ваших доходів мають оподатковуватися в Німеччині або решта має бути нижчою за мінімум, що при зарплаті вдома зазвичай відпадає.
Що я справді можу відняти?
Амортизацію будівлі, відсотки за кредитом, яким купували, управління, ремонти, Grundsteuer і витрати, які перекладаєте на орендаря. Межа для того, хто живе за кордоном: витрата має бути економічно пов'язана з німецьким об'єктом. Ваш консультант удома, поїздка на огляд і іпотека на власний дім не рахуються.
Скільки амортизації можна взяти?
Залежить від року завершення будівлі: 2 відсотки на рік для 1925 до 2022, 2,5 відсотка для давніших і 3 відсотки після 2022. Нове житло, розпочате між жовтнем 2023 і жовтнем 2029, можна списувати на 5 відсотків від спадного балансу. Усе це стосується лише будівлі, частина ціни, сплачена за землю, не амортизується ніколи.
До якої податкової служби звертатися?
До тієї, у чийому окрузі лежить об'єкт. Не до тієї, де ви жили раніше, і не до центральної служби для іноземців. Якщо у вас дві квартири в різних округах, справу веде та, де вартіший об'єкт.
Коли строк?
31 липня року після податкового, якщо подаєте самі. Якщо подає податковий консультант, строк переходить на кінець лютого ще через рік. Таблиця на цій сторінці рахує дні до найближчого.
Чи обов'язково користуватися ELSTER?
Для доходів від оренди електронне подання не обов'язкове, але майже всі роблять саме так, бо ELSTER безкоштовний, а паперовий шлях з-за кордону повільний. Реєстрація йде через лист із кодом активації, який доходить і на іноземну адресу.
Квартира порожня. Чи подавати все одно?
Німеччина не оподатковує умовну оренду порожнього житла, і цим відрізняється від Швейцарії та Іспанії. Без оренди зазвичай нема чого декларувати, хоча витрати періоду, коли ви справді намагалися здати, можуть бути варті уваги. Grundsteuer платиться в будь-якому разі.
Чи оподаткує оренду і моя країна?
Німеччина має перше право оподатковувати нерухомість, що стоїть у Німеччині. Ваша країна потім або звільняє німецьку оренду, враховуючи її щонайбільше для ставки, або зараховує німецький податок. Що саме діє, залежить від вашого договору з Німеччиною. Подане в Німеччині не заміняє вашої декларації вдома.
Хочете дізнатися, коли все буде готово?
Напишіть нам, і ми повідомимо, коли ця форма стане доступною.
Ви живете в кантоні Цюрих?
Тоді ця сама нерухомість має бути і у вашій швейцарській податковій декларації. Ця частина готова вже сьогодні.
Відкрити швейцарську деклараціюЗвідки взяті ці правила
- § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStGОренда з німецької нерухомості оподатковується в Німеччині навіть для того, хто живе деінде
- § 50 Abs. 1 EStGНеоподатковуваний мінімум додають назад, а витрати рахуються лише тоді, коли належать до німецького доходу
- § 1 Abs. 3 EStGЗаява про режим необмеженої податкової відповідальності та її умови
- § 7 Abs. 4 EStGСтавки амортизації за роком завершення будівлі
- § 19 Abs. 2 AOКомпетентною є податкова служба того округу, де лежить об'єкт