Ratgeber
Die Steuer auf eine spanische Ferienwohnung, wenn Sie anderswo leben
Eine Wohnung in Spanien, die niemand vermietet, erzeugt trotzdem jedes Jahr eine Steuerrechnung. Hier steht, woher die Zahl kommt und warum zwei Eigentümer identischer Wohnungen sehr unterschiedlich viel zahlen können.
Angaben im September 2026 am Gesetz überprüft.
Die kurze Antwort
- Spanien besteuert ein Einkommen, das Ihnen niemand gezahlt hat: 1,1 Prozent des Katasterwerts, oder 2 Prozent, wenn dieser älter als zehn Jahre ist
- Der Satz beträgt 19 Prozent bei Wohnsitz in der EU oder im EWR und 24 Prozent überall sonst, die Schweiz und das Vereinigte Königreich eingeschlossen
- Kosten abziehen darf nur, wer in einem anderen EU-Staat wohnt. Von ausserhalb zählen Hypothek, Gemeinschaftskosten und Reparaturen gar nicht
- Jeder Miteigentümer reicht sein eigenes Formular für seinen Anteil ein
- IBI, Vermögenssteuer und Modelo 210 sind drei verschiedene Dinge
Spanien besteuert die Wohnung auch leer
Das spanische Recht besteuert die Möglichkeit, eine Liegenschaft zu nutzen, und nicht nur das Geld, das sie einbringt. Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist und die Wohnung nicht vermietet, dem gilt ein Prozentsatz des Katasterwerts als Einkommen des Jahres und wird besteuert. Befreit ist nur der Hauptwohnsitz, und wer im Ausland lebt, hat in Spanien keinen. Eine Wohnung, die Sie drei Wochen im August nutzen, wird für zwölf Monate besteuert.
Woher die Zahl kommt
Am Anfang steht der Katasterwert, der auf der IBI-Rechnung steht, die die Gemeinde jedes Jahr schickt. Dieser Wert ist nicht der Verkaufspreis, er liegt meist weit darunter. Die Rechnung nennt auch das Jahr der letzten Revision, und das entscheidet Ihren Prozentsatz: 1,1 Prozent, wenn die Revision in den letzten zehn Steuerperioden wirksam wurde, sonst 2 Prozent.
Ihr Wohnsitz entscheidet über den Satz
Wer in einem anderen EU-Staat oder in Island, Norwegen oder Liechtenstein wohnt, zahlt 19 Prozent. Alle anderen zahlen 24 Prozent, und dazu gehören die Schweiz und das Vereinigte Königreich, die zu keinem von beiden gehören. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle: ein Spanier mit Wohnsitz in Zürich zahlt dieselben 24 Prozent wie ein Brite mit Wohnsitz in Zürich.
Von ausserhalb der EU ziehen Sie nichts ab
Das ist der Unterschied, der zählt, sobald vermietet wird. Wer in einem anderen EU-Staat wohnt, darf die Kosten abziehen, die die Miete erzeugt hat. Alle anderen versteuern die Bruttomiete, und Hypothekarzinsen, comunidad, Versicherung und Reparaturen zählen überhaupt nicht. Zwei Nachbarn mit gleichen Wohnungen und gleichen Mietern können sehr unterschiedlich viel zahlen, nur weil der eine in der EU wohnt und der andere nicht.
Ein Formular pro Eigentümer
Spanien will von jedem Eigentümer ein Modelo 210 für seinen Anteil, mit seiner eigenen NIE. Ein Paar mit je der Hälfte reicht zwei Formulare über die halbe Grundlage ein, nicht eines gemeinsam. Das ist eher Aufwand als Kosten, überrascht aber regelmässig.
Wann es fällig ist
Für eine selbst genutzte Wohnung ist die Erklärung für ein Jahr bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig. Für eine vermietete gibt es ein jährliches Fenster früh im Folgejahr. Beide Fenster haben sich in den letzten Jahren verschoben, prüfen Sie also das aktuelle Datum und verlassen Sie sich nicht auf einen alten Artikel, auch nicht auf diesen.
IBI, Vermögenssteuer und Modelo 210 sind nicht dasselbe
IBI ist die Gemeindesteuer auf die Liegenschaft, und es ist die Rechnung, auf der der Katasterwert steht. Das Modelo 210 ist die staatliche Einkommenssteuer auf die Wohnung. Und Spanien erhebt zusätzlich eine Vermögenssteuer, die nicht ansässige Eigentümer teurer Objekte treffen kann, also noch eine dritte Erklärung. Das eine bezahlt zu haben sagt über die beiden anderen nichts.
Wenn Sie nie eingereicht haben
Freiwillig nachzureichen kostet weniger, als gefunden zu werden. Spanien kann mehrere Jahre zurückgehen und einen Zuschlag erheben, und die Behörde merkt es irgendwann: Ihr Eigentum steht im Register und die Gemeinde stellt jedes Jahr IBI in Rechnung. Sind mehrere Jahre offen, ist das ein Gespräch mit einer Fachperson und kein schnell ausgefülltes Formular.
Fragen, die sich anschliessen
Die Wohnung bringt nichts ein. Fällt wirklich Steuer an?
Ja. Genau das ist der Sinn des fiktiven Einkommens: besteuert wird die Nutzung, die Sie von der Liegenschaft machen könnten. Die Beträge sind oft bescheiden, ein paar hundert Euro im Jahr bei einer typischen Ferienwohnung, und genau deshalb sind Leute überrascht, wenn sie erfahren, dass sie das seit zehn Jahren hätten zahlen sollen.
Wo finde ich den Katasterwert?
Auf der jährlichen IBI-Rechnung der Gemeinde, die auch das Jahr der letzten Revision nennt. Die Katasterbehörde zeigt ihn ebenfalls, mit NIE und Zertifikat. Nehmen Sie nicht den Kaufpreis, das ist eine ganz andere Grösse.
Ich wohne in der Schweiz. Gibt es wirklich keinen Abzug für die Hypothek?
Nicht gegen die spanische Steuer. Der Abzug im Gesetz über die Steuer nicht ansässiger Personen ist für Ansässige eines anderen EU-Staats geschrieben, und die Schweiz ist keiner. Das sollte man wissen, bevor man mit einem Darlehen kauft, denn es verändert die Rechnung einer vermieteten spanischen Wohnung erheblich.
Muss ich die Wohnung zu Hause auch deklarieren?
In der Regel ja. Spanien hat das erste Besteuerungsrecht für Liegenschaften in Spanien, und Ihr eigenes Land stellt sie danach entweder frei und berücksichtigt sie für den Satz, oder es rechnet die spanische Steuer an. Was gilt, steht in Ihrem Abkommen mit Spanien.