Ihre Liegenschaft im Ausland, korrekt deklariert in Zürich

Nein. Nach Schweizer Recht werden Liegenschaften nur in dem Land besteuert, in dem sie stehen, und die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz sagen dasselbe. Zürich will die Wohnung trotzdem sehen, weil Ihr gesamtes Vermögen und Einkommen bestimmen, welcher Steuersatz für den in der Schweiz steuerbaren Teil gilt. Im Steuerrecht heisst das satzbestimmend: Es zählt nur für den Steuersatz.

Nein. Das andere Land besteuert die Liegenschaft und allfällige Mieteinnahmen daraus. Die Schweiz besteuert sie nicht noch einmal, sondern verwendet sie nur, um den Steuersatz für Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen zu bestimmen. Was Sie im Ausland schulden, zum Beispiel die deutsche Steuer auf Mieteinnahmen (Anlage V) oder die spanische Steuer für Nichtansässige (Modelo 210), deklarieren Sie separat in jenem Land.

CHF 49.95 pro Wohnung für die erste Deklaration. In den Folgejahren kostet es weniger, weil Ihre Wohnung bereits erfasst ist. Ein Treuhänder oder Steuerberater verlangt für dieselbe Arbeit meist mehrere hundert Franken, und das jedes Jahr.

Wer Quellensteuer zahlt, zum Beispiel mit einer Bewilligung B oder mit dem Schutzstatus S, reicht meistens keine Steuererklärung ein. Einreichen müssen Sie eine, wenn Sie weitere Einkünfte von CHF 3'000 oder mehr pro Jahr haben, ein steuerbares Vermögen von CHF 80'000 oder mehr (CHF 160'000 bei Ehepaaren) oder einen Bruttolohn von CHF 120'000 oder mehr. Mit Status S werden Sie zudem unbeschränkt steuerpflichtig, sobald Sie mehr als zwei Jahre ohne Unterbruch in der Schweiz wohnen und Ihr Lebensmittelpunkt hier liegt. Und wenn Ihre Gemeinde Ihnen eine Steuererklärung zugestellt hat, müssen Sie diese in jedem Fall ausfüllen. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie Ihr Gemeindesteueramt.

Die Zürcher Praxis für Liegenschaften im Ausland sind 70% des Kaufpreises, umgerechnet in Franken. Gab es keinen Kaufpreis, zum Beispiel weil die Wohnung geerbt oder geschenkt wurde, schätzen Sie realistisch, für wie viel sie sich verkaufen liesse, und nehmen Sie davon 70%. Bewahren Sie auf, was Ihre Zahl stützt: den Kaufvertrag, einen Grundbuchauszug oder vergleichbare Inserate.

Sie führen sie trotzdem auf, denn sie gehört Ihnen weiterhin. Setzen Sie einen Wert ein, der der Realität entspricht, und deklarieren Sie keinen Eigenmietwert, wenn die Wohnung wirklich nicht nutzbar ist, zum Beispiel nach Kriegsschäden oder einem Brand oder weil sie in einem Gebiet liegt, das Sie nicht erreichen können. Das Hilfsmittel schreibt eine kurze deutsche Erklärung für das Feld Bemerkungen. Bewahren Sie Fotos, amtliche Berichte oder Medienberichte auf, falls das Steueramt nachfragt.

Es ist keine Miete. Zürich behandelt eine Wohnung, die Sie oder Ihre Angehörigen unentgeltlich nutzen, aber wie eine selbst genutzte Wohnung. Deshalb gilt ein Eigenmietwert (ein fiktiver Mietertrag) von 4.25% des Steuerwerts. Er wirkt sich nur auf Ihren Steuersatz aus.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen: der Betrag, den Sie einnehmen könnten, wenn Sie ein selbst genutztes Zuhause vermieten würden. Die Schweizer Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 die Abschaffung beschlossen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 muss der Eigenmietwert weiterhin deklariert werden.

Einmal im Leben können Sie das ohne Busse korrigieren, mit einer straflosen Selbstanzeige. Das gilt nur, solange das Steueramt nicht von sich aus darauf gestossen ist. Sie zahlen die Nachsteuer für bis zu zehn Jahre samt Verzugszins. Bei einer Wohnung im Ausland ist das meistens ein kleiner Betrag. Wenden Sie sich vor dem Einreichen an das kantonale Steueramt, an einen Treuhänder oder an einen Steuerberater, und führen Sie die Wohnung nicht einfach ohne Erklärung neu auf.

Sobald Sie in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig sind, gehören ausländische Konten ins Wertschriftenverzeichnis (die Liste der Wertpapiere und Konten), mit dem Saldo per 31. Dezember und den erhaltenen Zinsen. Dieses Hilfsmittel deckt nur Liegenschaften ab.

Für die Sozialhilfe, die Asylfürsorge und die Ergänzungsleistungen gelten eigene Regeln, und zuständig ist eine andere Stelle. Dieses Hilfsmittel deckt nur die Steuererklärung ab. Informieren Sie Ihre Betreuungsperson wahrheitsgemäss über die Liegenschaft und fragen Sie, wie Ihre Gemeinde damit umgeht.

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